4月12日国家海洋局向社会公布首批可供开发利用的176个无居民海岛名单中，浙江有31个无居民岛位列其中。桂峰还根据专业公式对生态环境效益和社会效益进行评估，最后得出综合效益分仅3.13分，也就是开发利用综合效益一般。
登陆无人岛·浙江省无居民海岛投资价值分析报告
商报记者叶根琴
无人岛，浙江民营资本新一轮角逐的热土？
4月12日国家海洋局向社会公布首批可供开发利用的176个无居民海岛名单中，浙江有31个无居民岛位列其中。它们分布在宁波、温州、舟山和台州四市，主导功能包括旅游娱乐、工业、仓储、渔业、公共服务和交通运输六类。这些海岛平均面积约0.1415平方公里，面积最大的为0.8304平方公里，最小的小于500平方米。这被称为中国近年来将经济发展触角伸向海洋的又一举措。国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，海洋经济在未来一段时期将是中国经济的一个新增长点。浙商的资本热情再度燃烧。已有不少企业争相打听做岛主需要多少花销，还有人想知道拥有海岛使用权后自己还需要做什么，海岛开发的投入、风险与收益如何。
为此，本报记者近日走近无人岛，走进浙江省发改委，连线省海洋与渔业局、海岛研究人员、海岛基础管理者，为关注岛屿机遇的投资者发回第一手信息——
早在2003年7月，国家海洋局等多部门就联合发布了《无居民海岛保护与利用管理规定》，首次明确提出单位和个人可申请利用无居民海岛，利用期限最长不超过50年。一时间，岛主话题迅速升温。然而此后因相关保护措施和保护条例都未制订，为避免盲目急躁地推行开发，无人岛开发利用一度被叫停。
如今无居民海岛开发利用重新开闸，着力开发海岛资源，充分利用海洋空间。省发改委海洋经济工作办公室调研员李克川指出，海岛的开发利用必须坚持规范、有序、可持续。浙江海洋学院副教授桂峰认为，依托海岛、集约利用深水岸线资源，发展以战略物资储运为主的物流产业，不但能带动海洋新兴产业发展，而且对于保障战略物资供应、维护国家经济安全都有重大意义。但她和她的团队在做无居民海岛的课题研究时曾发现，浙江等地也存在不少“烂尾岛”，究其原因基本都是由于不少投资主体对开发的困难估计不足，盲目上马的工程因后续资金紧张而搁置。
记者从浙江省海洋与渔业局了解到，目前无居民海岛使用金实行最低价制度，全国沿海海岛分6个等级，每个等级规定了15种用岛收费标准。以浙江为例，其中最低的为离岸25公里以外的6等农林用地，每年每公顷的价格仅14元，而最贵的离岸小于300米的填海连岛开发每年每公顷则需18万元。综合来说，用于土石开采、房屋建造等开发利用的无居民海岛使用金不菲。
曾被叫停的无人岛开发
桂峰关注无居民海岛已有多年，并在两年前做了专门研究。
她认为无居民海岛就是金矿，它有丰富的生物、旅游、港口、矿产、海洋能资源，同时也是海岸防护的天然屏障。如何开发这些价值？桂峰有一套计算公式，专业地说就是“综合效益评估”，通俗地讲则是在经济效益前面加上生态保护的综合效益。
“如果算出来综合效益是负数，说明该岛不能开发利用。”桂峰提醒投资者，一定要正视风险。桂峰在调研时发现已有人在开发利用岛屿了，但几乎没人说自己能赚钱。“有些地方工程做了一半就停，相当于‘烂尾岛’，其实是投资者迫于资金压力的无奈决定。”桂峰觉得要是能在投资前多算一笔账，也许可以减少类似现象的发生。
以桂峰调研报告中提到的馒头山为例。馒头山位于虾峙、六横附近海域，隶属舟山市普陀区湖泥乡，陆域面积32919平方米、海岸线长766米、滩地面积8493平方米。结合资源优势与功能定位，围垦约32.2亩，新建标准海堤361.1米。
它的经济效益能得几分？馒头山开发利用的经济效益主要从区位条件、景观价值、工业产值、环境风险损失等几方面来讨论。在这几项效益中，以工业产值为主要衡量指标，其余均视为同等权重。开发利用后，馒头山与主岛的关联程度得到提高，区位条件得以提升，同时产生一定的工业产值，提高相关产业产值、居民收入水平，增加相关税费收入和土地价值。开发利用后对各类自然环境风险的抵御能力变化不大，主要受影响的为生产安全事故，但此类风险只要防范得当，一般不会产生较大的经济损失。岛屿整体开发后，景观价值几乎完全丧失，但岛屿本身没有旅游开发的功能，所以该项价值的损失可以不计。评价结果是得分3.97分。
此外，桂峰还根据专业公式对生态环境效益和社会效益进行评估，最后得出综合效益分仅3.13分，也就是开发利用综合效益一般。“对于环境生态的效益评估，主要考察周边海域水质变化。馒头山开发利用前后陆域生态环境改变很大。”桂峰强调，这个结果不是很严谨，毕竟评估的体系是一种尝试，但这也充分说明无居民岛屿投资开发价值跟投资者所期待的有一定差异。
桂峰认为，前面几批岛主的探索经验已说明，岛屿开发需要超常规的高投入。一块面积相同的土地，岛屿上的开发成本是陆地的数倍，投资前一定要做专业评估。
用专业公式算算投入和收益
一直关注浙江民营资本动向的浙商研究会执行会长杨轶清对“烂尾岛”有不同见解。
“无居民海岛的初次置业成本要求并不高。”杨轶清指的是使用权出让金，按现行公式初步估算，无居民海岛使用权出让最低价=无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准。有人估算过一个岛的使用权出让金少的只要几十万元，这跟平时在陆地上拿一块地皮的价格比起来，显然轻松。对一家民营企业而言，拿出这笔钱并不难，但后期的开发投入将远远高于初次置业，因此即便有限的建设也会让中型资本难以负荷，导致中途停手。
“荒岛上要通电、通路，基础设备的投入就是浩大的工程。”桂峰的调研报告显示，浙江有2600多座海岛，约有90多都是无居民海岛。这些海岛交通设施落后，岛屿间、岛和大陆间，往往只有简易码头或连码头、公路都没有。恶劣的气候条件下，岛上无道路可行，也几乎没有能源供电和通信设施。而这一切都将制约海岛的开发利用。
有限的建设也会让中型资本难以负荷
省发改委海洋经济工作办公室李克川认为，海岛资源是浙江发展海洋经济的重要资源，无人岛的成功开发可实现港口物流产业链的延伸。
“一般的港口赚的通常是一点泊位费或装卸费。”李克川认为，无居民岛进行合理开发后能更好地完成大宗商品的生产、储存、物流及交易过程，其产生的规模效应甚至能让企业拥有更好的定价权。
如何才能在无人岛上创造规模效益？桂峰建议投资者把握好产业政策，她认为无人岛的资源优势，只有在产业政策的引导下才能够得到更好的利用。投资者一定要根据岛屿功能和相关的产业政策选择项目。
杨轶清则认为，考虑到海岛开发对资金的需求量，如果是上规模的话，恐怕一般的民企也会心有余而力不足，不妨几家企业或几名投资者抱团开发，向规模要效益。
开发无人岛向规模要效益
岛屿综合评价测算过程（案例：馒头山）
大羊屿，机遇与风险并存
4月15日清晨，本报采访团从杭州出发前往象山大羊屿。
大羊屿，首批可开发利用的无居民海岛中的一个，属旅游娱乐用岛。接近四小时的车程后，采访团沿象山县天安路驶离市区，往松兰山景区方向开，大羊屿就在著名的松兰山海滨旅游景区不远处。不知何时，大片的滩涂已出现在道路右侧，再远处是大海，一个个在海风吹拂下转动的风能兼太阳能路灯一路随行。一个名为“大目湾生态新城”的广告牌高高竖起。美丽的小岛就安静地矗立在我们的眼前，它就是渔民方言里的大目岛——大羊屿。
美丽的象山大羊屿
优势及缺陷分析
离岸最近处只有200米
大羊屿不大，面积0.2528平方公里，大约相当于断桥、白堤和北山路围起来的西湖水域面积，由两个小峰组成。每个小峰顶上各立着一座小亭子。听渔民们说，前几年曾有人在岛上建过几幢别墅，一直没人住。不远处，还有一个更小的小洋屿隔水相望。
大羊屿并非孤岛，离岸不远，最近处只有200米远。爬上边上的台风纪念碑，在树丛中能清晰地俯瞰雨后大羊屿的全貌，整体被绿色覆盖，上面的两座红色小亭格外显眼，山顶处是大片大片的白色小花，很是美丽。
“大羊屿我前后上去了50多次。在我看来，它的开发价值不如金沙湾。”一手把金沙湾从荒岛变成狩猎度假村的“象山第一岛主”胡祖岳说。在他看来，大羊屿作为旅游娱乐用岛，有优势也有缺陷。
优势之一就是离岸近，建岛时的交通运输阻力会大幅减小，对于海岛建设来说最大的风险台风，也会因距离近而容易抵御；旅游开发后，甚至可以建一座桥，方便游客上岛；岛上已有人建过亭子和别墅，水电问题方便解决。
缺陷之一就是岛偏小，没有沙滩，不易出规模；也因为离得近，缺少海岛应有的神秘气息。
“象山第一岛主”提醒后来者
再来说说“象山第一岛主”胡祖岳，在象山，人人都说他是一位传奇人物。
象山688个海岛、暗礁，没有一个是他没登过的。1999年，胡祖岳就想好了要当岛主，最终他选择了金沙湾狩猎度假村所在地—旦门山岛。一个无人岛的开发有多难，不经历过的人是想像不到的。“有一次，一大船水泥运到海岛附近，还没靠岸，台风就来了。船靠不上码头，水泥那么重，船被台风一吹很容易翻船。我只能下令将整船水泥倒进大海，保住人命要紧。”
“岛上建油库，码头在岛的北面，而油库在南，没有运输工具，一桶一桶的柴油，是四个人一组一趟趟抬过去的。”“刚开始建那会儿，工人临时住的房子都建在海滩上，一天晚上刮起了台风，一个浪头打过来，一片临时房全没了。第二天我坐船过去时，看到工人们一个个像猴子一样，在礁石上面蹲了一晚，风吹雨打也没处躲。我却在庆幸大浪打来时，他们都没在屋子里。”“围墙建在那里，前几年好好的，到了第五年，山上的水突然冲下来把围墙冲垮了，好在无人伤亡。”……
胡祖岳说：“1999年到2006年，我每天都提心吊胆，生怕岛上哪里又出了我预料不到的问题，我这么喜欢旅游的一个人，却因为金沙湾没办法出去旅游，因为旅游旺季也是岛上游人最多、最容易出状况的时候。”
胡祖岳前后投入3000万元用于金沙湾建设，他说，幸亏这些钱全是自己的钱，如果用的是贷款，历时如此漫长，恐怕连利息都会付不起。2009年，胡祖岳最终还是把金沙湾转让出去了。
他现在的身份是象山海洋酒店董事长，他笑说，即使做酒店他也不忘以海命名。
浙江首批可供开发利用的31个无居民海岛
生态城规划提升
